El negocio inmobiliario de las FFAA bajo la lupa

Más de US$ 46 millones recaudó el Ejército a fines de 2016, cuando vendió a una inmobiliaria un terreno 9.900 metros cuadrados justo en la esquina de Vespucio con Presidente Riesco, frente a la Escuela Militar en Las Condes. Pero este tipo de operaciones podría tener sus días contados de prosperar un proyecto de ley que busca regular el uso de bienes inmuebles controlados por las direcciones de bienestar de las Fuerzas Armadas, Carabineros y la PDI.

Patricio Herman, presidente de la Fundación Defendamos la Ciudad, ha liderado lo que él define como una lucha por un crecimiento armónico de la capital. Y ha sido implacable en su rol fiscalizador sobre entidades públicas y proyectos privados que traten de violar la legislación urbana.

Cuenta que el proyecto de ley fue preparado por él en conjunto con el abogado Francisco Feres y el arquitecto Miguel Lawner, Premio Nacional de Arquitectura 2019. "En total, fuimos cinco ciudadanos informados que se lo entregamos al diputado Rodrigo González (PPD), quien con el diputado Tomás Hirsch (Acción Humanista) y otros lo ingresaron para su tramitación en la Cámara", explica.

Dice que el objetivo es terminar con la actividad inmobiliaria de los predios fiscales, definidos como Patrimonio de Afectación Fiscal (PAF), que el Estado les ha entregado gratuitamente durante más de 50 años exclusivamente para sus necesidades institucionales. "Por vacíos legales el Ejército, a través del Comando de Bienestar, y las otras ramas de las FFAA, han estado vendiendo en el mercado esos predios", destaca.

Déficit habitacional

La propuesta de cambio legislativo nació a raíz de dos hechos recientes y que generaron debate público: el primero tiene que ver con el intento de venta por más de $ 25 mil millones de un terreno de 6,8 hectáreas aledaño al Hospital Militar de Santiago, controlado por el Ejército y que se encuentra en la condición de sitio eriazo desde hace más de 30 años; el segundo es respecto de otra licitación de un paño de 17 mil metros cuadrados en el sector sur de Antofagasta, también en condición de sitio eriazo, por un monto de $ 8.870 millones. Ambos inmuebles fueron cedidos gratuitamente por el Estado a esta institución.

"Es de toda lógica que, existiendo una burbuja inmobiliaria con altísimos precios de las viviendas y déficit de terrenos, exista una transferencia gratuita de esos predios por parte de las instituciones militares para que el Ministerio de Vivienda construya proyectos de integración social y urbana. Al respecto, este proyecto de ley aborda la situación de la manera más racional y por ello estamos seguros que pronto será una ley, pues, entre otros motivos, es indispensable terminar con los campamentos en los cuales la gente vive hacinada", dice Herman.

Según el Catastro Nacional de Campamentos 2020-2021 realizado por Techo-Chile, existen 81.643 familias habitando en 969 campamentos en Chile, un aumento de 74% en comparación a las cifras arrojadas por el Ministerio de Vivienda y Urbanismo (Minvu) en 2019, y con una población tres veces superior a la existente hace una década.

Además, de acuerdo con la Encuesta Casen en Pandemia 2020, actualmente se requieren poco más de 438 mil viviendas nuevas para solucionar el déficit.

Asimismo, los precios de casas y departamentos han subido más del doble en los últimos 10 años en la Región Metropolitana.

Pero el alza de precios de las viviendas no es un fenómeno que se ha dado solo en el país. En septiembre, la mayoría de los electores de Berlín, en Alemania, votó a favor de que el ayuntamiento expropie a los principales propietarios de viviendas, como Vonovia o Deutsche Wohnen, como una medida para reducir los precios de las rentas en la capital alemana. Si bien el referéndum no es vinculante a un proceso legal, los analistas prevén que se abrirá un debate sobre el precio de las rentas y el cada vez más difícil acceso inmobiliario en Berlín y en las grandes ciudades de Alemania.

Y pese a que en Berlín se aprobó en 2020 una norma que congeló las rentas cinco años, el Tribunal Supremo de Alemania falló en abril contra esa medida local.

Barrios modelo

"La razón del alza de la vivienda no está por la rentabilidad del negocio, sino que por la escasez de suelo. Eso ha sido determinante en el alza del precio de la vivienda", ha señalado Antonio Errázuriz, presidente de la Cámara Chilena de la Construcción.

La oficina de urbanismo Atisba, liderada por el arquitecto Iván Poduje, analizó las propiedades en manos de las FFAA y las policías en la Región Metropolitana. Se concluyó que existen 22 terrenos subutilizados que podrían ser traspasados al Estado para el desarrollo de viviendas o áreas verdes públicas. Entre los paños analizados se incluyen varias zonas de la Escuela Militar (ver tabla adjunta).

Cabe recordar que en el año 1997, el Ejército vendió a una inmobiliaria –en un monto que nunca se hizo público- una fracción del terreno de la Escuela Militar que termina por el oriente en la avenida Alonso de Córdova, donde se construyeron una serie de edificios habitacionales.

Los 22 predios analizados tienen un altísimo precio. "Con precios de mercado, y considerando destinaciones para áreas verdes y vialidad, estimamos un valor de US$ 700 millones para las 126 hectáreas", dice Poduje, quien explica que, dependiendo de las densidades, se podrían levantar en los mentados terrenos de las FFAA y las policías subutilizados entre 13 mil y 18 mil viviendas. "Estamos proponiendo que la mitad sea social (DS 49) en formatos de integración DS 19", explica.

Dice que la prioridad es que sean viviendas, pero con áreas verdes, servicios o equipamientos deportivos. "Queremos que sean barrios modelo de la ciudad integrada que debemos hacer", afirma.

"No corresponde que las FFAA hagan negocios inmobiliarios con estos terrenos. No es su giro ni especialidad y ya reciben recursos para cubrir todos sus costos de inversión y operación. Por ello, no pueden seguir operando como inmobiliaria", afirma Poduje, quien se muestra "parcialmente de acuerdo" con el proyecto de ley liderado por los diputados González y Hirsch, en cuanto a disponer de estos terrenos para viviendas de interés social. "Queremos que ese traspaso sea más rápido y que permita que el propio personal de las ramas pueda optar a su vivienda en estos proyectos, si califica para el subsidio, dando prioridad a Carabineros", dice.

Patricio Herman, insiste: "Es indispensable que se apruebe rápido esta ley para regularizar el asunto de los inmuebles fiscales que el Estado les ha donado a las ramas de las FFAA, pues por muchos años se han ofrecido en el mercado inmobiliario sin injerencia alguna del Ministerio de Bienes Nacionales. Ha llegado la hora del imperio de la ley, de ponernos a la altura de los países del primer mundo, y estoy seguro que ningún parlamentario se opondrá a su aprobación".